実家の解体費が平均より高い場合の対処方法

実家の解体費は、

その建物の所有者が負担するのが通常です。

その為に、不動産以外の財産も(多かれ少なかれ)渡す人もいます。

建物を所有するということは、

老朽化した場合に、管理･修繕･解体する義務を負っています。

解体費用のうち、高くなるかは家の中のゴミ(荷物)の量です。

相続内容を確認するには戸籍謄本に記載はなく、以下の書類にて確認可能です。

①遺産分割協議書

他にも相続人がいる場合に作成している場合がある。

(裁判所は関わっていない、相続人のみで作成したもの)。

②相続登記の確認

不動産の情報のみ※法務局に行く

登記事項証明書か登記事項要約書を請求する。

不動産の所在地や地番などの情報が必要。

発行手数料必要。

申請自体はオンラインでも可能。

③金融機関の残高証明書(凍結した通帳の残高証明)

※該当の金融機関で手続き。

【必要なもの】

手数料。

相続放棄申述受理証明書。

除籍謄本。

相続人の戸籍謄本。

申請する方の本人確認書類。

実印と印鑑登録証明書。

(金融機関によっては、同意書が必要)

家の大きさによりますが、

解体費って300万円くらいが平均です。

これぐらいなら、全額一人で出せますが。

買主が、

解体や整地など測量が、必要な不動産を購入する場合、

市場価額より安い価額で、購入すると贈与税がかかることもありますので、

解体などを売主負担で行うこととして契約することもありますね。

売主も、

それらの費用を譲渡費用にすれば、譲渡所得が発生しないこともありますので、

相続で得た負動産を処分する場合、双方にメリットがあるのでしょう。

それはそれとして、

税額が発生しない場合は、確定申告は不要です。

税務署は、所有権移転があったことや、

登記の原因が譲渡であることは分かっていますが、

どのような条件(価額など)で売却したかは分かりません。

なので、「お尋ね」がくるかもしれません。

でも、「お尋ね」に回答して、問題なしとなればそれで終わりですから、

単純に、 譲渡価額＝譲渡価額の5％＋譲渡費用、

となるような譲渡価額で譲渡すればいいと思います。

余計な話かもしれませんが、

相続で得た実家を売却する場合、

3,000万円の特別控除を適用することができることもありますから、

価値のある不動産なら、

安売りせず、適切な価額で売却して、

譲渡所得の申告を税理士に依頼する方法もあります。

土地を売買し「売買登記(所有権移転登記)」がされると、

その情報が「(国の)登記情報システム」を経由して税務署に通知されます。

税務署はこれにより「売買があった」ことを知りますが、

その他の「取得費や仲介料や解体費用など」については解りません。

したがって、

その「売買事実」のみで「売却利益(＝売却収入－取得費)が見込まれる」ときは、

「譲渡所得の申告案内」や「譲渡所得についての照会(お尋ね)」をします。

また一般的には、

「相続等で取得した土地→当初購入より長期間経過→購入価額(取得費)不明→売却利益が見込まれる」と予想されます。

なので、ちゃんと申告をすべきです。

税法上は利益が無い場合、原則申告不要･･･となっていますが、

動く金額が少額なケースの場合は、

仮に綿密計算で利益が出たとしても、

微々たる金額になりそうなので、

それで税務署が動くかどうか?ですね。

税務署と言っても、

所詮、人海戦術組織ですから、一人の担当者･複数の担当者･･･。

忙しい税務署内で、貴重な人材を使って時間をかけて、調査をさせて、

それがどの程度の税徴収に繋がるか?

この考えで、

「追う追わない」を判断してる部分もあるのかな･･･という感じです。

例えば、完全な一人個人事業主で300万位しか所得が無い人間が、

経費を数十万誤魔化している･･･等を税務署員を使って追わせるのと、

会社組織で、数千万くらい所得を誤魔化していそうな法人を追わせるのに、

どっちに人を割くのか?

の判断ですね。

あと特定一個人が不動産を売った･･･というのが、

税務署にどうやってわかるか分からないままなのか?

もありますね。

日本の場合、公的機関が縦割り社会なので、

その「売った事を知り得る」まで辿り着けない場合も多いみたいです。

要は売った場合、

使った様々な会社が法人所得の申告であなたの名前が出た･･･。

買った人が、

その後、その土地に関して、色々な税の控除や、優遇処置申告を行って、

「買った現実＝売った人間がいる」という事がわかる、

同じ管轄であれば、ちゃんと所有権移転登記の法務局から連絡も入る、

こういう場合は、

その「売った人」に辿り着く事は簡単ですが、

例えば、その会社や売った相手が、県外や同じ税務署の管轄でない場合は、

なかなか繋がりも無い場合も多いみたいです。

上記は私の長年のお客さんの事例も含めての単なる感想予測ですので、

当然ですが、脱法を進めているのではなく、

そういう事も有るんだろうなぁという現実を話しているだけです。

こういった状況の中で「タマタマ」そうなった、としか言えません。

ですので、後はあなたの判断です。

この記事の回答としては、

「ちゃんと申告した方が無難ですよ」 としか言えないです。

 

確定申告のポイントは7個あります。

①収入金額の計算:

* 土地の売却により得た収入が、あなたの所得となります。

* 共有名義であるため、あなたの持分に応じた金額が収入金額となります。

②必要経費の計算:

* 土地の売却に関連して発生した費用が、必要経費となります。

* 一般的に、仲介手数料、登記費用などが考えられます。

* 解体費用も、土地の売却に直接関連する費用であるため、必要経費として計上できる可能性があります。

③所得の種類:

* 土地の売却による所得は、原則として譲渡所得に該当します。

* 譲渡所得には、特別控除が適用される場合があります。

④兄弟との間の合意:

* 解体費の負担割合や、売却益の分配方法について、明確な合意書を作成しておくことが重要です。

⑤領収書等の証明書:

* 解体工事の契約書、支払いの証明書、売買契約書などを保管しておきましょう。

* これらの書類は、確定申告の際に必要となります。

⑥個別のケースへの対応:

* 上記は一般的なケースですが、あなたの状況によっては、より複雑な処理が必要となる場合があります。

⑦節税対策:

* 税理士に相談することで、節税できる可能性もあります。

解体費が安いよ。

あとは、1社だけでなく2～3社に見積もりを取ることが大切。

当然それぞれに相見積してるって伝えてね。

自分でやれることは自分で済ませることで費用を抑えることもできる。

例えば家財道具は自分で処分したり、庭木を切っておいたり。

あと、閑散期(5～9月頃かな)を狙うといいとも言われてる。

私はアパートの解体を直接解体業者に依頼したけど、今思うとかなり安かった。

理由として、

住人に残置物を完全に撤去させたこと、

滅失登記を自分でやったことなんかがあげられるかと思う。

見積もり時に、工図を準備すると、

曖昧な部分が上乗せされないというメリットもある

(けど、現地確認するならそこまで重要でもないと思う)。

そもそも、

解体費や、残るお金が、たったの100万円程度なら相続しますね。

相続放棄しても、管理責任からは逃れられません。

誰も住まなくなった家屋は朽ちるのも早く、

地震や台風、不法侵入者の火災等々で近隣に迷惑をかける可能性もあります。

そうなった場合、高額な損害賠償請求をされます。

管理責任からは逃れたい場合は、

家庭裁判所への『相続財産管理人選任』の申し立てをする必要がありますが、

予納金として100万円程度かかります。

相続財産管理人が相続人調査や財産調査、

精算を行い、

残った財産を国へ帰属させるまでを一連の業務として行いますが、

売却できないような不動産を国が引き取る事はありません。

そうなると、ずっと管理人に報酬を払い続ける可能性もありますから。

返って相続放棄した方がお金がかかってしまう可能性もあります。

無価値な不動産を安く、

あるいは、引き取る業者もあるようなので、管理しながらそこをあたります。

これ地域性もあるけど、解体は複数の業者に見積もり取らないと、

この前、私の実家の解体費を知りたくて聞いたら･･･。

工務店が見積もり700万。

直に地場の大手解体業者に聞いたら、見積もり500万。

この差額を工務店がボッタクル。

ほんと馬鹿にしてるよ。

そもそも、田舎で古い家なら、逆に木材売れるからね。

知らないと思うけど、解体業者って、古民家の木材を転売してるから。

結局、そのために重機が入れられず、

高くつく可能性もある。

まずは見積もりだ。

そして、更地にしたら、固定資産税は今までの6倍ですよ。

私も実家を所有していますが、

季節ごとに、様子を見に行っています。

慌てて解体する必要はないでしょう。

どうしても、解体するならそれなりの金額はかかります。

中も全て処分だと、プラス100万はかかるかもしれません。

あと、ここが一番、知らないと損するポイントかもしれません。

解体で出る廃材は、すべて「産業廃棄物」。

なので、法律で厳しくルールが決められています。

現在の解体工事は↓

①徹底した「分別」作業：

昔のように何でも混ぜて捨てる「ミンチ解体」はもうNG。

木、コンクリート、壁紙、ガラス･･･と、

人の手で細かく分別しないといけません。

これが大変なんです。

②処分費そのものが値上がり：

そもそも、廃棄物を最終的に処理する処分場が足りておらず、処分費用自体が全国的に上がっています。

③「アスベスト」問題：

2006年より前に建てられた家の屋根材(スレート瓦など)には、

健康被害が懸念されるアスベストが含まれている可能性が。

これが見つかると、

特別な許可を持つ業者が、特殊な方法で慎重に除去･処分する必要があるため、

費用がグンと跳ね上がります。

 

解体費を安くする方法↓

①【時期を狙う】業者のヒマな時期(5月～9月)を狙え。

解体業者さんが一番忙しいのは、公共工事が集中する年度末(12月～3月)。

逆に、梅雨や台風シーズンを含む5月～9月は、

比較的仕事が落ち着く閑散期にあたります。

この時期を狙って相談すれば、業者さんも仕事が欲しいため、

価格交渉に乗りやすくなる可能性があります。

②【自分で動く】家財道具は「産業廃棄物」にさせない。

これが一番効果的かもしれません。

家の中のタンスや、家電などを業者に丸投げすると、

すべて「産業廃棄物」扱いになり、処分費が高額になります。

面倒でも、事前に自分で処分しましょう。

自治体の粗大ごみ収集ならずっと安いですし、

リサイクルショップで売ればプラスになることも。

この一手間が、大きな節約につながります。