アパート経営より家賃保証が魅力

ありの場合には、「保証料」がかかります。

契約形態によって、他の名目(管理費等)の中に含めている場合もありますが、

結果的になしの場合と比べれば高くなります。

なしの場合には、空室リスクや滞納リスクによる損失の発生確率が高くなります。

その為、賃貸経営上のリスクを軽減できるというのが、建て前です。

しかし、現実は甘くありません。

多くの不動産会社の場合、保証家賃を築年数や近隣相場等に応じて、

一定期間毎に減額させていきます。

更に、一定の年数毎に指定された計画修繕をする事を前提としています。

また、原状回復工事内容や質についても、

不動産会社の判断によって決めています。

通常、物理的劣化に対応した修繕はもちろんの事、

以下の2つがアパート経営をすると大変です。

 

これらに対応した修繕をしなければ、

保証対象にできないとの考え方が前提にあります。

上記の条件を満たせない場合には、

保証困難との事で保証契約の解除対象となるのが通常です。

契約書に、「30年保証」と記載されていても、

法律上は、どちらか一方の事情で解除できるようになっており、

最高裁判例においても、

サブリース契約途中解約(必ず約定の年数を保証するとの契約)を認めています。

※賃料減額についても、借地借家法第32条が適用されますので、認められます。

(サブリース契約においても、当然、認められるとの判例もあります)。

因に、バブル家賃は、「新築」の時だけです。

仮に、新築時と10年後の家賃を比較した場合、大幅に下がっているのが一般的です。

その後も、どんどん下がっていきます。

長期的な視点で見れば、どちらも似たり寄ったりです。

賃貸経営において最大のリスクとなる「空室リスク」。

空室リスクに対応できる手法の一つに「空室保証」があります。

空室保証とは空室が生じた場合でも一定以上の家賃収入が入るよう、

保証会社に保証してもらうサービスのことです。

賃貸経営におけるリスクヘッジとして活用されるオーナー様が増加中で、

私もその一人です。

そのスキームやメリット・デメリットを一通り理解しておくことが重要となっています。

今回の記事では空室保証とは何か、

類似する仕組みである一括借上(サブリース)や家賃保証、

滞納保証との違いも含めて、わかりやすく解説します。

空室保証とは、オーナー様が保証会社と契約を結び、

物件に空室が出た場合、

保証会社がオーナー様に一定の家賃相当額を支払うサービス。

金額は満室家賃の8～9割程度が相場。

混同されやすいものにサブリース(一括借上)がある。

サブリース(一括借上)とは、

オーナー様の所有する賃貸物件をサブリース会社に賃貸し、

サブリース会社が入居者様とサブリース契約を結ぶことで賃貸経営を行う方式。

空室保証は家賃保証(滞納保証)とも異なる。

家賃保証は入居者様の家賃支払いが遅れた場合に、

保証会社がかわりに家賃を立て替えて支払うサービス。

いずれにしても、信頼できる賃貸管理会社との協力が重要になる。

空室保証は、

空室が発生した際の損失幅を最小限にとどめておくための手法といえるでしょう。

例えば「空室保証80%」の契約を結ぶと、

仮に空室が40%発生(入居率60%)だとしても、

満室時の80%の家賃収入までは確保できます。

イメージとしては掛け捨て型の保険に近いものがあり、

空室の急激な増加などの緊急時に大いに役立ちます。

一方で空室率20%以下(入居率80%以上)といった満室に近い状態が続いている場合は、

保証料を毎月支払うだけとなり、

保証料負担は無駄なコストになってしまうでしょう。

立地のいい物件など募集力のある物件では利用価値が低くなる傾向です。

なお、保証会社によっては空室保証を「空室補償」と表記している保証会社もありますが、

基本的なスキームはほぼ共通とお考えください。

私も賃貸住宅の大家をしていますが、

管理会社に業務委託するのは大家ですから、

大家の有利なように考えて、業務委託を増やそうとしています。

大きな賃貸マンションですと、入退去も多くなり、

例えばハウスクリーニング費や、壁クロス貼り替え等のリフォーム費用で、

その分、家賃収入20～30％減ります。

管理会社は関係ないです。

その収入で管理委託費を賄っているようです。

近年、管理会社も多くなってきましたので、

特に新しい管理会社は生き残りに必死になってます。

空室保証とサブリースの主な違いは、以下のとおりです。

	空室保証	サブリース
家賃収入	空室が発生した時に補填がある	空室有無に関わらず一定の家賃収入がある
契約	保証会社と締結	サブリース会社と締結
物件管理・入居者募集	オーナーが行う	サブリース会社が行う

空室保証はあくまでも、空室が発生した際だけ家賃収入が保証されるのに対し、

サブリースは空室の有無にかかわらず、

物件を一括借り上げしてもらい、一定の家賃収入を得ることができます。

つまり、サブリース契約では空室の有無にかかわらず家賃収入が得られ、

空室が発生するたびに、

一喜一憂することはなく、一定の家賃収入を確保できます。

また、建物の管理や入居者の退去や募集などの、

賃貸管理はすべてサブリース会社が行うため、

オーナーにとっては面倒なことがありません。

修繕計画もサブリース会社が立ててくれるため、

建物の維持管理を長期的な視点で見てもらえるのもメリットです。

サブリース契約は物件の一括借り上げのため、

各住戸の賃料をいちいち計算する必要もありません。

つまり、家賃収入は一本化され、

物件の管理も同じサブリース会社が行うので、

収入と支出の一本化ができ、収支内訳がシンプルになります。

そうなれば、不動産所得の計算も簡単になり、税金の計算がシンプルになります。

なのだが、私は以下の理由でサブリース契約より、空室保証のみをおすすめします。

 

1．空室率(稼働率)。

2．仲介料(コスト)。

3．固定資産税。

4．減価償却費。

5．負債残高。

以上の5つが、

私がサブリース契約より空室保証のみにした理由です。

これはわからなければ、アドバイスしようがないです。

最悪の状態は、自己資本比率を下げて、

それを負債に充てていること、

これだけでと思うかもしれないが、

負債と収益の2つだけで考えるから、追い詰められるんだよ。

多くの人が、アパート経営とは、

銀行融資による、サブリースのアパート経営をチョイスしているが、

つまりこれは、自分がアパートのオーナー、管理は不動産会社がやってるという方式です。

一括借り上げ、家賃保証制度で始めたが、

管理会社が、空室が目立ち、家賃を引き下げたりしたんでは遅いです。

アパート経営は、経営のノウハウを知らないと損するだけです。

通常、空室率が20％を超えると、経営悪化になります。

そもそも自分のアパートの坪単価をご存知ですか?

それと、固定資産税は2つの評価で決まります。

一つは路線価です。

つまり、立地条件ですね。

その土地を売却した際の売値になる基準でもあります。

もう一つは減価償却費ですね。

上モノの評価額です。

取得原価から残存価額を差し引いた残りを、

耐用年数で割った金額が減価償却費=定額法が通常は用いられます。

この固定資産税は、確定が翌年ですから、

当然ですが、売却しても税金は翌年払うことになりますし、

減価償却費が残りが無ければ、売ってもタダ同然どころか、

解体費用を請求されて余計に損をします。

解体費用をかけて売却なら、タダでも売れないでしょうね。

土地も足元を見られて、二束三文で売られるだけです。

例えば、路線価を考え、家族を想定したのなら、

同じ坪数でも部屋数を減らし、リフォームで耐用年数を引き上げ、

坪単価を上げて売れば、まだ評価額は上がります。

しかし、単純に家賃×部屋数で考えてしまえば、家賃は下げざるを得ません。

アパートの内装は、住人が引っ越す度に、

原状復帰費用を住人と折半するわけですから、

部屋数が多いとコスト×部屋数で、内装だけで費用が何倍もかかるわけです。